ซื้อบ้านหลังแรก เตรียมตัวอย่างไรให้กู้ผ่านและไม่เครียดเรื่องเงิน
สารบัญเนื้อหา
ทำไมการวางแผนก่อนซื้อบ้านถึงสำคัญ
บ้านเป็นหนึ่งในปัจจัยสี่ที่จำเป็นต่อการดำรงชีวิต และมักเป็นการตัดสินใจทางการเงินก้อนใหญ่ที่สุดครั้งหนึ่งในชีวิต การซื้อบ้านส่วนใหญ่ต้องอาศัยสินเชื่อจากธนาคารซึ่งมีระยะเวลาผ่อนชำระยาวนานกว่าสินเชื่อประเภทอื่น การวางแผนล่วงหน้าตั้งแต่เรื่องเงินดาวน์ ภาระหนี้สินเดิม ไปจนถึงความสามารถในการผ่อนต่อเดือน จึงช่วยลดความเสี่ยงที่จะกู้ไม่ผ่านหรือแบกภาระหนักเกินตัวในระยะยาว
โดยทั่วไป ธนาคารพาณิชย์กำหนดระยะเวลาผ่อนชำระสินเชื่อบ้านไว้สูงสุดไม่เกิน 30 ปี และเมื่อรวมอายุของผู้กู้กับระยะเวลาผ่อนชำระแล้วมักต้องไม่เกิน 65 ปี ซึ่งหมายความว่ายิ่งเริ่มวางแผนซื้อบ้านตั้งแต่อายุน้อย ก็ยิ่งมีทางเลือกเรื่องระยะเวลาผ่อนที่ยืดหยุ่นกว่า
ขั้นตอนกู้ซื้อบ้านโดยทั่วไป
ตรวจสอบรายได้ ภาระหนี้สินเดิม และเงินออมสำหรับเงินดาวน์ ก่อนเริ่มมองหาบ้านที่ต้องการ
เลือกบ้านหรือคอนโดที่เหมาะกับงบประมาณและความต้องการ พร้อมตรวจสอบเอกสารสิทธิ์ที่ดินและสภาพบ้านให้รอบคอบ
รวบรวมเอกสารรายได้และเอกสารส่วนตัว ยื่นเรื่องขอสินเชื่อกับธนาคารที่สนใจ อาจยื่นได้มากกว่าหนึ่งแห่งเพื่อเปรียบเทียบเงื่อนไข
ธนาคารจะพิจารณาความสามารถในการชำระหนี้และส่งเจ้าหน้าที่ประเมินราคาบ้านหรือที่ดินประกอบการอนุมัติ
เมื่อได้รับอนุมัติ ทำสัญญาเงินกู้กับธนาคารพร้อมตรวจสอบเงื่อนไขดอกเบี้ยและค่าธรรมเนียมต่างๆ ให้ละเอียดก่อนเซ็น
นัดวันโอนกรรมสิทธิ์ที่สำนักงานที่ดิน ชำระค่าธรรมเนียมการโอนและภาษีที่เกี่ยวข้อง ถือเป็นขั้นตอนสุดท้ายก่อนได้บ้านอย่างเป็นทางการ
เงินดาวน์ส่งผลต่อยอดผ่อนอย่างไร
ยิ่งวางเงินดาวน์มากเท่าไร ยอดเงินกู้และภาระผ่อนต่อเดือนก็จะยิ่งลดลง ตัวอย่างเช่น บ้านราคา 1,500,000 บาท หากวางเงินดาวน์ 10% (150,000 บาท) จะต้องขอกู้ 1,350,000 บาท ที่อัตราดอกเบี้ยสมมติ 6% ต่อปี ระยะเวลาผ่อน 25 ปี จะผ่อนเดือนละประมาณ 8,698 บาท และเสียดอกเบี้ยรวมตลอดสัญญาประมาณ 1,259,421 บาท แต่หากวางเงินดาวน์ 30% (450,000 บาท) ยอดกู้จะลดเหลือ 1,050,000 บาท ผ่อนเดือนละประมาณ 6,765 บาท และเสียดอกเบี้ยรวมประมาณ 979,548 บาท
| เงินดาวน์ | ยอดเงินกู้ | ผ่อนต่อเดือนโดยประมาณ | ดอกเบี้ยรวมโดยประมาณ |
|---|---|---|---|
| 10% (150,000 บาท) | 1,350,000 บาท | ประมาณ 8,698 บาท | ประมาณ 1,259,421 บาท |
| 30% (450,000 บาท) | 1,050,000 บาท | ประมาณ 6,765 บาท | ประมาณ 979,548 บาท |
ตัวเลขข้างต้นเป็นตัวอย่างการคำนวณจากสมมติฐานอัตราดอกเบี้ย 6% ต่อปี ระยะเวลาผ่อน 25 ปี เพื่อการศึกษาเท่านั้น อัตราดอกเบี้ยจริงและเงื่อนไขจะแตกต่างกันไปตามแต่ละธนาคารและช่วงเวลา
เอกสารที่มักต้องเตรียม
บัตรประชาชน ทะเบียนบ้าน และเอกสารสถานภาพสมรส (ถ้ามี) ของผู้กู้และผู้กู้ร่วม
สลิปเงินเดือนหรือหนังสือรับรองเงินเดือนสำหรับพนักงานประจำ หรือเอกสารแสดงรายได้ย้อนหลังสำหรับผู้ประกอบอาชีพอิสระ
รายการเดินบัญชีธนาคารย้อนหลัง (Statement) โดยทั่วไปมักขอย้อนหลัง 6 เดือน เพื่อประเมินพฤติกรรมการเงิน
สัญญาจะซื้อจะขาย สำเนาโฉนดที่ดิน หรือเอกสารสิทธิ์ของอสังหาริมทรัพย์ที่ต้องการซื้อ
ข้อผิดพลาดที่มือใหม่มักเจอ
ประวัติการผ่อนชำระหนี้บัตรเครดิตหรือสินเชื่ออื่นที่ล่าช้า อาจทำให้ธนาคารปฏิเสธคำขอกู้หรือให้วงเงินต่ำกว่าที่ต้องการ
การผ่อนรถหรือเปิดบัตรเครดิตใบใหม่ในช่วงใกล้ยื่นกู้บ้าน อาจทำให้สัดส่วนหนี้ต่อรายได้สูงเกินเกณฑ์ที่ธนาคารกำหนด
นอกจากเงินดาวน์แล้ว ยังมีค่าธรรมเนียมโอน ค่าจดจำนอง ค่าประกันอัคคีภัย และค่าตกแต่งบ้านที่ควรเตรียมเผื่อไว้
แต่ละธนาคารมีเงื่อนไขดอกเบี้ยและวงเงินอนุมัติต่างกัน การเปรียบเทียบหลายแห่งช่วยให้ได้เงื่อนไขที่คุ้มค่าที่สุด
ทริคเพิ่มโอกาสกู้ผ่าน
ควรมีเงินเข้าออกในบัญชีอย่างสม่ำเสมออย่างน้อย 6 เดือนก่อนยื่นกู้ หลีกเลี่ยงการโอนเงินก้อนใหญ่เข้าบัญชีแบบผิดปกติในช่วงนี้
เงินดาวน์ที่สูงขึ้นไม่เพียงลดภาระผ่อนต่อเดือน แต่ยังเพิ่มโอกาสได้รับอนุมัติสินเชื่อและอัตราดอกเบี้ยที่ดีขึ้นด้วย
การมีผู้กู้ร่วมที่มีรายได้มั่นคงช่วยเพิ่มความสามารถในการชำระหนี้โดยรวม แต่ควรตกลงเรื่องความรับผิดชอบร่วมกันให้ชัดเจนก่อน
แม้ธนาคารจะอนุมัติวงเงินสูง แต่ควรเลือกยอดผ่อนที่ไม่กระทบค่าใช้จ่ายจำเป็นอื่นๆ ในชีวิตประจำวัน เพื่อความมั่นคงทางการเงินระยะยาว
คำถามที่พบบ่อย
เงินดาวน์ขั้นต่ำแตกต่างกันไปตามนโยบายธนาคารและประเภทอสังหาริมทรัพย์ โดยทั่วไปมักอยู่ในช่วง 10-30% ของราคาบ้าน ควรสอบถามเงื่อนไขล่าสุดจากธนาคารที่สนใจโดยตรง
โดยทั่วไปสามารถยื่นกู้ได้ตั้งแต่มีรายได้ประจำ แต่ควรพิจารณาว่าเมื่อรวมอายุกับระยะเวลาผ่อนชำระแล้วต้องไม่เกิน 65 ปีตามเกณฑ์ทั่วไปของธนาคาร ยิ่งเริ่มกู้ตั้งแต่อายุน้อยยิ่งมีทางเลือกระยะเวลาผ่อนที่ยาวขึ้น
มีโอกาสเป็นไปได้ เนื่องจากแต่ละธนาคารมีเกณฑ์การพิจารณาที่แตกต่างกัน อย่างไรก็ตามควรตรวจสอบสาเหตุที่ถูกปฏิเสธก่อน เพื่อปรับปรุงจุดที่เป็นปัญหาก่อนยื่นกู้ที่ใหม่
ขึ้นอยู่กับสถานะการเงินส่วนบุคคล การผ่อนสั้นช่วยประหยัดดอกเบี้ยรวม แต่ทำให้ยอดผ่อนต่อเดือนสูงขึ้น ควรเลือกระยะเวลาที่สมดุลกับรายได้และเป้าหมายทางการเงินอื่นๆ ของตนเอง
